「認知症と診断されたら、もう家は売れない」「子どもが委任状を持てば売れる」。どちらも、その一言では決められません。
先に見るのは診断名ではなく、親御さんが、どの家を、なぜ売り、売った後に何が変わるのかを理解して、自分の意思を示せる状態かどうかです。ここに不安があるのに、家族だけで委任状を作ったり、子どもへ名義を移したりしても、問題は解決しません。
私は親名義や施設入居後の売却相談を扱うとき、査定額より先に「売主は誰か」「本人の意思をどう確認するか」を見ます。不動産会社だけで判断能力を決める話でもありません。不安が残るなら、売出しや契約を急がず、司法書士や弁護士等へ確認する。これが最初の分かれ目です。
認知症の診断名と、不動産を売る判断能力は分けて考えます
認知症という診断名だけで、目の前の売買契約について一律に結論を出すことはできません。確認したいのは、親御さんが売却する物件、価格や条件、売却理由、売った後の住まいやお金の扱いを理解し、意思を示せるかです。
家族から見て会話ができることと、高額な不動産契約の内容を理解して決められることも同じではありません。反対に、物忘れがあるという理由だけで、本人の意思を最初から外してよいわけでもありません。家族だけで「大丈夫」「もう無理」と決めず、契約の前に専門家へ状況を伝えます。
子どもが窓口になることと、売主の代わりに決めることは別です
不動産会社との連絡、室内の確認、書類集めを子どもが担当することはあります。ただし、連絡窓口になることと、親御さんに代わって売却を決めたり契約したりする権限は別です。
- 登記事項証明書で所有者と共有持分を確認する
- 親御さん本人が売却を希望しているか確認する
- 売却の内容と結果を本人がどこまで理解しているか確認する
- すでに任意後見契約、法定後見、保佐、補助などの手続があるか確認する
- 子どもへ任せる行為と、親御さんが自分で決める行為を分ける
とくに避けたいのは、「子どもが委任状の文面を作り、親御さんには署名だけしてもらえばよい」と先に形を整えることです。本人が委任する内容を理解できるかが曖昧なら、書類の形だけでは進められません。
名義変更を先にすれば解決する、という話でもありません
売却を進めやすくするため、親から子へ名義を変えればよいのでは、と考えることがあります。しかし、所有権を移す行為そのものにも、本人の意思と判断能力、登記や税務の確認が必要です。売却権限の問題を避けるためだけに、名義変更を先行させない方がよいです。
ここは不動産会社が登記や税金まで一人で結論を出すところではありません。司法書士、弁護士、税理士など、それぞれの判断が必要な範囲へ分けて確認します。
施設に入った後の家でも、居住用不動産に当たる場合があります
親御さんが施設や病院へ移り、今は誰も住んでいない家でも、成年後見人等が自由に処分できるとは限りません。裁判所は、現在は施設等にいても、以前住んでいた家や将来戻る可能性がある家を、居住用不動産に含む場合があると案内しています。
つまり、「もう空き家だから売ってよい」とだけでは判断できません。親御さんが戻る可能性、施設費や維持費、売却後のお金の管理、家を残す意味を整理します。施設入居後の遠隔対応や鍵・荷物の確認は、判断能力の問題とは分けて進めた方が混乱しません。
成年後見人等が選任済みでも、居住用不動産の売却は別に確認します
裁判所の案内では、成年後見人、または処分の代理権を持つ保佐人・補助人が本人に代わって居住用不動産を処分する場合、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに処分した場合は無効になるとも示されています。
売却の申立てでは、処分の必要性を示す資料、査定書、登記事項証明書などが標準的な添付書類として挙げられています。だから査定を取ること自体が無意味なのではありません。ただし、査定書があれば売却できるわけでもない。売却の必要性と本人の生活への影響を含めて準備します。
小金井市では、不動産と認知症の相談先を分けて考えます
家の価格や売り方は不動産会社へ相談できます。しかし、親御さんの生活、認知症、成年後見制度の相談まで、不動産会社だけで完結させる話ではありません。
- 家の名義、価格、建物状態、売り方：不動産会社で資料を整理する
- 登記、委任、代理権、成年後見と契約：司法書士や弁護士等へ確認する
- 親御さんの生活、認知症、介護や地域の支援：地域包括支援センター等へ相談する
- 成年後見人等による居住用不動産の処分：申立先の家庭裁判所と専門家へ確認する
小金井市は、市内4か所の地域包括支援センターを高齢者の総合相談窓口として案内し、認知症相談や成年後見制度の活用促進を含む権利擁護業務を挙げています。売却査定とは別の相談先として使えます。
不動産会社へ持っていく前に、家族でここまで書き出します
- 登記上の所有者と共有者
- 親御さんが家を売ることについて話した内容と反応
- 売却したい理由と、急ぐ期限
- 売却後の住まいと売却代金の管理方法
- 任意後見契約、法定後見、保佐、補助など既存手続の有無
- 親御さんが以前その家に住んでいたか、戻る可能性があるか
- 司法書士、弁護士、地域包括支援センター等へ確認したいこと
全部そろうまで家の状況確認をしてはいけない、という話ではありません。空き家の管理や建物の点検は続けます。ただし、本人の意思や権限が曖昧なまま、媒介契約、値下げ、売買契約へ先回りしないことです。
まとめ 先に作るのは委任状ではなく、確認の順番です
認知症の親の家を売るとき、診断名だけで売却できる・できないを決めません。所有者、本人の意思と判断能力、既存の権限、売却の必要性を分け、必要な部分を司法書士や弁護士等、地域包括支援センター、家庭裁判所へ確認します。
私なら、委任状や名義変更の話が先に出た時ほど、一度止めます。書類を先に整えるより、誰が何を理解し、誰にどの権限があるかを確かめる。その方が、契約直前で話が戻るのを防げます。
制度と相談窓口は2026年7月28日時点の公式情報を確認しています。個別の意思能力、契約の有効性、代理権、成年後見制度の要否、家庭裁判所の許可は、本人と家族の状況で異なります。司法書士、弁護士、医療・福祉の支援者、家庭裁判所等へ個別に確認してください。
なお、成年後見制度を見直す改正法は2026年6月24日に公布されていますが、2026年8月3日時点では施行前です。本記事は現行制度に基づきます。改正部分は公布から2年6か月以内の政令指定日に施行されるため、実際の手続時は法務省と家庭裁判所の最新案内を確認してください。
よくある質問
Q. 認知症の親名義の家は売却できますか？
診断名だけで一律には決められません。親御さんが売買契約の内容と結果を理解し、意思を示せるかを確認します。判断能力に不安がある場合は、委任状や契約を先に進めず、司法書士や弁護士等へ確認してください。
Q. 子どもが委任状を持てば親の家を売れますか？
子どもが連絡窓口になることと、親御さんに代わって契約する権限は別です。本人が委任内容を理解できるか、委任状の範囲で売買を進められるかを個別に確認します。
Q. 成年後見人がいれば、施設に入った親の家をすぐ売れますか？
成年後見人等が本人の居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。現在は施設にいても、以前住んでいた家や将来戻る可能性がある家が対象になる場合があります。
Q. 小金井市で認知症について相談できる窓口はありますか？
小金井市は市内4か所の地域包括支援センターを高齢者の総合相談窓口として案内しています。認知症や成年後見制度の活用を含む生活・権利擁護の相談先として確認できます。不動産の契約や登記は、別途司法書士や弁護士等へ確認してください。
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