屋根に穴が開いていて、畳も抜けている。それでも、中古住宅として売れた家があります。私が扱った吉祥寺の家です。
ただ、傷んだ家をきれいに見せたら売れた、という話ではありません。その場所で中古の家を探している人に、どの価格帯なら選択肢になるのか。そこを考え、多くの人に見てもらい、傷みも説明したうえで引渡しまで進めました。
小金井市で家や実家を売るなら、まず「近い条件の家はいくらで取引されたか」「いつまでに売りたいか」「費用を引いていくら残したいか」を整理してください。古い家なら、解体を発注する前に、建物を残して売る案も比べます。
この記事では、相場の調べ方から、小金井で確認する道路・土地の条件、売却の進め方、費用、不動産会社へ聞くことまでをまとめます。
小金井の家の相場は「売れた価格」と「売出し中」を分けて見る
最初に見るのは、市全体の平均額だけではありません。武蔵小金井、東小金井、新小金井のどの駅を使うのか、駅からの距離、土地と建物の広さ、築年数、道路条件が近い家です。同じ小金井市でも、条件の違う家を並べると売出価格の判断がずれます。
国土交通省の不動産情報ライブラリには、取引価格・成約価格などの情報があります。地域や時期を絞り、近い条件の事例から価格の幅を見ます。一方、不動産ポータルに現在載っている価格は、買い手が今比較している売出価格です。売れた価格とは分けて扱います。
私は、その両方を見ます。過去の取引だけでは今の競合が分からず、売出し中の価格だけでは、その金額で売れるか分からないからです。担当者にも「この家は、どの成約事例と、今売っているどの家を比較しましたか」と聞いてください。
築年数だけで建物をゼロ円と決める前に、古い一戸建ての価格を土地・建物・売り方に分ける見方で、比べる条件をそろえてください。市の相場ランキングを眺めるより、自分の実家と何が違うかを書き出す方が、次の質問が具体的になります。
吉祥寺の家で考えたのは「この場所で、この価格帯なら」ということ
その家は、初めは土地として売り出していました。反響がなかなか得られず、中古戸建てとして見せるようにすると、問い合わせや見に来る人が増えました。屋根には穴が開き、畳が抜けているところもある家でしたが、実際に売買が成立し、引渡しも済んでいます。
私が見ていたのは、そのエリアで売られている中古戸建てと価格帯です。「本当は、これくらいの予算でこの場所に家が欲しいんだろうな」。そう考えながら比べました。私が比較した範囲では、その予算で選べる家が乏しい。そこへ、中古の家として選択肢を出したわけです。
場所がよかったことは大きかったと思います。建物が古い、傷みがある。それだけで、欲しい人がいないと決めるのは早い。土地を買って家を建てたい人と、その場所で中古の家を買いたい人では、比較する物件も予算の組み方も変わります。
見てもらう手間を惜しまず、売主が売りたい相手を探す
私は、買い手探しには確率の面もあると考えています。とにかく、たくさんの人に見てもらう。こちらの負担が増えても、その中から売主さんが「この方に売りたい」と思う相手に出会えるまで、しっかりお客様を探す。その姿勢を大切にしています。
掲載する写真、間取り、説明文も、なるべく丁寧にしました。家を大切にしている気持ちは伝わると思うので、そこを言葉に込めました。「古い家です」で片付けるのではなく、この家を見に来る理由をきちんと届けたいからです。
ただし、見栄えと事実は別です。写真で壊れた箇所を直ったように見せたり、ないウッドデッキを実在するように足したりしてはいけません。家具の追加・除去や明るさ調整も、実際よりよい状態だと誤認させないか、掲載先の基準と合わせて確認します。首都圏不動産公正取引協議会の解説（2025年12月号）でも、AI加工の注記だけで事実と異なる表示が許されるわけではないと示されています。
傷みは説明し、書面に残して引き渡した
この取引では、把握していた傷みやリスクを売主・買主の双方へ説明し、書類にも残しました。お互いの理解を確かめたうえで購入いただき、引渡しまで進めています。リフォーム業者についても相談したいと言われ、その対応もお手伝いしました。
ここは、買い手を集めることと同じくらい大事です。ひな形の重要事項説明書を埋めるだけで済ませず、その家で分かったこと、まだ調査が必要なこと、どの状態で引き渡すかを具体的にする。私は、傷みのある中古住宅の取引を経験している担当者・宅地建物取引士に、その説明と書面化まで任せたいと考えます。
東京都「不動産を売るときのポイント」も、売主が知っている不具合を告知し、修補するか、そのまま引き渡すかを含めて双方で確認し、契約内容にすることを案内しています。重要事項説明書だけでなく、告知書や売買契約の条件を合わせて確かめてください。
反対に、別の案件では、駅に近い約40坪の整形地を更地として見せた方が反応を得られました。ハウスメーカーが間取りを入れやすい土地だと考えた例です。私が勧めたいのは「必ず残す」ではなく、古家付き土地を壊す前に売り方を比べることです。
小金井市で売る準備は、家の前の道路と土地条件も確かめる
吉祥寺の経験を小金井の実家へ生かすなら、「同じように売れるはず」と考えるのではなく、その家の所在地と条件を調べるところからです。建物を使う案でも、建て替えを前提とする案でも、屋根や畳とは別に、道路や土地側の確認が残ります。
小金井市の道路調査の案内では、市道の幅員の詳細や境界確定状況は、市の道路管理課道路測量係が確認先です。一方、建築基準法上の道路種別などは、東京都の多摩建築指導事務所で確認します。「市が管理する道か」と「建築の法律ではどんな道か」は別の確認です。
今そこに家が建っていることや、見た目の道幅だけで、次の建て替え条件を決めつけない。担当者に対象地を示し、どの資料・窓口で確認したのかまで聞いてください。
小金井市都市計画マップの案内からは、用途地域や都市計画道路などを調べられます。住所は「小金井市」から入力し、実家の場所と一致するか確認します。提供情報は2026年4月1日時点の概略なので、敷地境界付近や最新の条件は市の都市計画課で確かめます。
災害の確認は、小金井市ハザードマップを実家の住所で見る順番へ。地域の印象と、その敷地で調べたことを混ぜずに整理しましょう。道路・都市計画の案内は2026年9月10日に確認しています。
実家を売る流れは、準備・売出し・契約と引渡しに分ける
最初は、登記上の所有者、本人の売却意思、希望する時期、分かっている傷みや修繕履歴を整理します。子どもが連絡役になることと、売却を決めることは分けて考えてください。売却権限や名義の手続きに不明点があれば、契約を進める前に司法書士などへ確認します。
そのうえで、調査と価格の説明を受け、不動産会社との媒介契約、売出条件、広告・内覧の準備へ進みます。片付けや解体は、先に全部終わらせるのではなく、何を残して引き渡す案なのかを決めてからです。
買い手から申込みが来たら、価格だけでなく、契約日・引渡し日・荷物・修繕の扱いなどを調整します。売買契約と、代金を受け取って鍵を渡す決済・引渡しも、別の段階です。節目ごとに決めることは、実家売却の流れと各段階の確認事項へまとめています。
売却費用は「いくら残るか」と「先に払えるか」で考える
売却価格が高くても、手元にそのまま残るわけではありません。まず、売却代金からローンの返済と、売主が負担する費用を引いた資金計画を作ります。その後に支払う税金も見込んでおきます。
費用として確認するのは、仲介手数料、契約書の印紙税、必要な登記、条件に応じた測量・荷物処分・解体などです。全項目が必ず必要というわけではありません。見積もりには金額だけでなく「何のために必要か」「誰が負担するか」「いつ払うか」を添えてもらってください。
たとえば、売却代金が入る前に解体費を払う案と、建物を残して買い手を探す案では、先に用意するお金が違います。実家じまいの費用を支払う順番で、売り方が決まるまで待つ支出を分けてください。
なお、現金の手残りと、税金を計算する譲渡所得は同じではありません。国税庁の計算方法では、売却額から取得費と譲渡費用を差し引きます。ローン返済後の残額をそのまま課税対象にしないよう、親が購入したときの契約書などを探し、実家売却の税金を確認する順番へ。取得費や特例の扱いは税務署・税理士に確認してください。税の参照資料は令和8年4月1日現在法令等の案内を、2026年9月10日に確認しました。
不動産会社には、査定額の先の仕事を聞く
小金井市で家を売るときも、大手か地元かだけで決めるより、この家に対して何をするのかを聞きます。私は次の質問への答えを比べたいです。
- この価格は、近隣のどの取引と、現在売出し中のどの家を比べて決めましたか。
- 建物を残す案と土地として売る案で、想定する買い手と費用はどう変わりますか。
- 写真・説明文・掲載先・内覧対応をどう用意し、反応が少ないときは何から見直しますか。
- 傷みと未確認の箇所をどう調べ、どの書類に残し、誰がどの状態で引き渡す条件にしますか。
「高く売れます」「経験豊富です」だけでは、この家で行う仕事が見えません。不動産会社を選ぶときに比べる項目を使い、売主側の期限や譲れない条件も同じように伝えてください。多くの人に見てもらう姿勢と、いつまでに決めるかの共有は、両方必要です。
まず手元にまとめるのは、実家の住所、所有者と家族の希望、分かっている傷み・修繕履歴です。分からない箇所を「問題なし」にしない。屋根や床が傷んでいる家は、家族だけで無理に中へ入らず、安全な確認方法から専門家に相談してください。
そして、「壊したらいくらで売れますか」だけでなく、「このまま建物を残して売る案はありますか。その場合、誰に、どう見てもらいますか」と聞く。その答えを聞く前に、解体を発注するのは待ってください。
