古家付き土地の売却は、壊す前に4つの方法を比べる
| 売り方 | 想定する買主 | 解体費を確定する時期 | 売主側の特徴 |
|---|---|---|---|
| 中古戸建てとして売る | 建物を使いたい人 | 壊さなければ発生しない | 建物の状態を確認して見せる |
| 古家付き土地の現況渡し | 取得後に使い方を決める人 | 買主が取得後に判断 | 売主の先行支出を抑えやすい |
| 売主更地渡し | 土地として買うが、契約前は建物を見たい人 | 買主と条件が固まった後 | 売主が解体して更地で引き渡す |
| 先行解体済み更地 | 最初から更地を探す人 | 売出前 | 見やすいが、費用と時期を先に背負う |
中古戸建てとして売る
建物を使える可能性があるなら、土地だけにせず中古戸建てとして見せます。築年数だけでは決めません。 雨漏り、傾き、設備、増築、未登記部分など、把握している状態を先に整理します。国土交通省が案内する建物状況調査も、建物の状態を把握する方法の一つです。古家付き土地として現況で売る
売主が売出前に解体費を出さず、建物を残した状態で引き渡す方法です。 ただし、現況渡しという言葉だけで話を終わらせません。残置物を誰が片付けるか、建物や設備の状態をどう説明するか、買主が解体する前提を価格へどう織り込むかを、契約前に分けます。契約後に売主が解体し、更地で渡す
建物を残したまま売り出し、土地として買う人と契約した後、売主が解体して更地で引き渡す方法です。 買主が見えた後に費用と条件を固められるのが利点です。その代わり、解体期限、残置物、追加工事、滅失登記など、売主がどこまで負担するかを売買契約で明確にします。先に解体して更地で売る
危険な状態で内覧させにくい、管理の負担が大きい、更地を求める買主が中心と判断できる。そうした条件なら、先行解体が有力です。 ただ、売れる前に費用を支払い、税務上の時期も変わります。工事だけ先に発注せず、売却と税金の予定を一緒に置きます。
解体するかは、建物より先に買主像と土地条件を見る
古い家を見れば、壊す話に目が行きます。 でも、売却価格へ大きく影響するのは土地側の条件です。前面道路、接道、間口、土地の形、広さ、境界、越境、分けて売れるか。ここを確認せずに建物だけ壊しても、土地の弱点は変わりません。- 建物をそのまま安全に見せられるか
- 中古戸建てとして探す人が検討できる状態か
- 前面道路、接道、間口、土地形状に制約がないか
- 土地全体を評価する人と、分割を求める人のどちらを狙うか
- 売主が先に支払える費用と、契約後に決めたい費用を分けたか
- 売却期限があり、待てる期間を決められるか
土地を所有せず借地上に古い建物がある場合は、解体を決める前に、借地契約と地主へ確認する条件の順番を確認します。
塀や屋根などの越境が見つかった場合は、壊す・測ると決める前に、境界付近の越境を売却前に整理する方法も確認してください。
解体、測量、残置物処分を全部先に進めると、売主の支出だけが先行することがあります。古家付き土地の解体費用は、誰が払うかより先に条件を決める
解体費用は、必ず売主、必ず買主と決まっているものではありません。 先行解体なら売主が工事を発注します。売主更地渡しなら、契約後に売主が負担します。現況渡しなら、買主が取得後に解体する条件もあります。 結局は、価格と引渡条件を合わせて決める話です。- 建物本体と基礎の解体範囲
- 塀、庭木、物置、井戸などの扱い
- 家財と残置物の処分
- 追加工事が出た場合の負担
- 工事期限と引渡日
- 建物滅失登記の担当
先行解体では、税金の時期を工事前に確認する
マイホームを取り壊した後に敷地を売り、譲渡所得の特別控除を使う場合、国税庁は取り壊しから売買契約までの期限などの要件を案内しています。 使えるかどうかは、その家の利用状況や日付で変わります。解体後に調べるのではなく、発注前に税理士へ確認する方が安全です。 固定資産税・都市計画税も確認します。東京都主税局は、住宅用地について課税標準の特例を案内しています。建物を取り壊す時期によって翌年度の扱いが変わる場合があるため、売出し時期と引渡し予定を置いたうえで自治体へ確認します。 関連記事： 実家じまいで片付け・解体前に確認する順番先に分割・解体せず、土地全体を評価する買主を待ったことがある
以前、かなり古い建物と広い土地の売却を担当しました。所有者は長く売却を考えていましたが、不動産会社への不安もあり、なかなか動けずにいた方でした。 一部を残して売る案と、土地全体を売る案を比べました。 私は、土地全体を評価する買主がいると考え、先に分割も解体もしませんでした。少し高めの価格へ挑戦する提案だったので、もちろんプレッシャーはありました。すぐに反応が出なくても、売主と一緒に待ちました。 最終的には、土地全体を評価する買主が現れ、希望価格で成約しました。 ただ、これを「古家は残せば高く売れる」という話にはできません。運がよかった面も、戦略がたまたま合った面もあると思います。 この事例から伝えたいのは、工事を先に進める前に、誰へどう売るかを考える余地があるということです。 関連記事： 家の売却でやってはいけないこと増築部分や床面積が資料と合わない場合は、解体や販売条件を決める前に、未登記建物と現況の差を確認する順番も確認してください。
解体業者へ連絡する前に、この6点を整理する
1. 登記名義と、売却を決める人 2. 建物の状態と、安全に見せられる範囲 3. 道路、境界、越境、未登記部分 4. 中古戸建て・現況・更地渡し・先行解体の査定根拠 5. 解体、残置物、測量、税金を含む手残り 6. 反響がなかった場合に売り方を見直す時期 全部そろってから相談する必要はありません。分からない項目を残したまま、不動産会社へ持っていけばよいです。 ただし、査定額だけでなく、それぞれの売り方で誰を買主に想定し、どの費用をいつ払うのかまで聞いてください。答えが同じなら比較しやすくなります。 このサイトで受け付けていない相談についてよくある質問
古家付き土地は、解体せずに売却できますか？
解体せずに売る方法はあります。中古戸建てとして売るか、古家付き土地の現況渡しにするか、契約後に売主が解体して更地で渡すかを比べます。建物の古さだけでなく、状態、土地条件、想定買主から決めます。古家付き土地の解体費用は誰が払いますか？
売主か買主かは、売り方と契約条件で変わります。先行解体と売主更地渡しなら売主負担、現況渡しなら買主が取得後に解体する条件もあります。価格、撤去範囲、追加工事、引渡日まで一緒に決めます。現況渡しなら、建物の不具合を説明しなくてよいですか？
現況渡しという言葉だけで説明を省かず、把握している雨漏り、設備不具合、増築、残置物などを仲介担当へ伝え、契約でどの状態を引き渡すのか整理します。更地にすると固定資産税は上がりますか？
住宅用地には固定資産税・都市計画税の課税標準の特例があります。取り壊す時期や土地の状況で翌年度の扱いが変わる場合があるため、解体前に自治体へ確認してください。まとめ｜古家付き土地は、壊す前の比較で選択肢を残す
古家付き土地の売却は、解体するかしないかの二択ではありません。 中古戸建て、現況渡し、売主更地渡し、先行解体済み更地を比べます。買主像、土地条件、解体費を払う時期、税務、引渡条件まで置いてから決めれば、売主の支出だけが先に進むのを避けやすくなります。参考にした公的資料
公的資料は2026年7月25日に確認しました。税制や契約条件は物件ごとに異なるため、解体発注前に税理士、自治体、仲介担当へ確認してください。この記事の方針と書き手については、運営者情報をご覧ください。
