実家じまいと聞くと、多くの人が最初に段ボールを思い浮かべると思います。
家の中を片付ける。家具を捨てる。古い家なら壊す。確かに、いつかは必要になるかもしれません。
でも、私は逆から考えます。
先に決めるのは、何を捨てるかではありません。何を残したいのか、誰の意思で決めるのか、この家を今後どう使うのかです。
そこが決まる前に荷物を全部捨て、家を壊し、測量へ大きなお金をかけると、後から選択肢を戻せません。
私は自分の親の家を実家じまいした当事者ではありません。ここでは、不動産売買仲介の現場で、古い家、相続した家、施設入所後の家、遠方の売主と向き合ってきた立場から話します。
「全部売る」以外の気持ちが残っているなら、先に聞く
以前、高齢の所有者から、古い家と広い土地の相談を受けました。
長く売りたいと思いながら、不動産会社への不安があり、なかなか動けなかった方です。土地を全部手放すのではなく、一部だけ売って、残りは持っていたいという考えもありました。
ここで「広い土地なら全部売りましょう」と押すことは簡単です。でも、その人が残したいと思っているものを聞かずに、価格だけで話を進めるのは違うと思いました。
私は関係者へ確認し、土地を分けて売る案と、全体を一括で売る案を比べました。
話を聞くうちに、力になりたいと思いました。ただ、少し高い価格へ挑戦する案をこちらから出す以上、売れなかったときのプレッシャーもあります。売出し後、すぐに反応が出たわけではありません。
それでも、土地全体を評価する人が一人手を挙げてくれれば、それが答えになると考えました。
最終的には、先に分割も解体もせず、土地全体を評価する買主が現れ、希望していた価格で成約しました。
運が良かっただけかもしれません。戦略が、たまたまはまっただけかもしれません。同じ売り方をすれば、どの家でも同じ結果になるわけではありません。
ただ、先に壊したり分けたりしなかったから、最後まで複数の選択肢を残せました。実家じまいでも、この順番は大切です。
最初にやらない方がよい3つのこと
1. 家の中を全部空にする
荷物が残っていると、「この状態では査定を頼めない」と思う方がいます。
実際は、荷物があっても家の立地、広さ、築年数、道路条件などから、価格の大枠は見られます。先に全部捨てる必要はありません。
家族が残したい写真や書類もあります。一般の家具は、購入時に高かったからといって値段が付くとは限りませんが、品物によっては専門業者へ見せる余地があります。
最初は、残す物、重要書類、専門業者へ見せる物、後で処分する物に分けます。処分日は、仲介、買取、引渡条件が見えてから決められます。
詳しくは、実家の荷物を残したまま家を売る手順にまとめています。
2. 古いという理由だけで家を壊す
古い家でも、自分で直して住みたい人、建物を確認してから新築計画を立てたい人、古家付き土地として買いたい人がいます。
建物を壊せば、その人たちの選択肢は消えます。
反対に、建物の危険性が高い場合や、土地として探す買主が中心なら、更地の方が話を進めやすいこともあります。
つまり、古いか新しいかだけでは決められません。誰が買うのかを考えてから、残すか壊すかを決めます。
建物を残す、現況で渡す、売主が更地にして渡す、先に解体して売る。この四つをどう比べるかは、古家付き土地を売る前に比べたい四つの方法で、費用をかける順番から整理しています。
3. 売り方が決まる前に確定測量を頼む
確定測量が必要になる取引はあります。土地を分けて売る場合、接道幅や境界が条件になる場合、買主から契約条件として求められる場合です。
ただ、すべての家で最初から必要なわけではありません。
現況測量で足りるのか。確定測量が必要なのか。費用をいつ支払うのか。土地を一括で売るのか、分けるのか。ここを比べず、高額な作業だけ先に始めない方がよいです。
寂しさが残るなら、売る理由と「次に考える日」を分ける
手順が分かっても、思い出のある家を手放す寂しさで判断が止まることがあります。寂しさを消してから進める必要はありません。気持ちと、いま確認できる現実を分けます。
今日のうちに、売るか残すかまで決められないこともあります。その場合は、次の三つだけを整理します。
- なぜ今、家の今後を考えるのか。管理、費用、住み替えなどの期限があるか
- 写真、動画、家族の声、図面、修繕記録など、家そのもの以外に何を残したいか
- 決定を待つなら、その間に誰が家を管理し、次にいつ家族で話すか
待つことを選んでも構いません。ただし、一括片付けや解体は後から戻せません。残したいものを記録し、管理する人と次の確認日を決めてから、売却方法と一緒に順番を考えます。
実家じまいを進める7つの確認手順
1. 所有者本人が、家をどうしたいか聞く
親が自宅へ戻る可能性はあるのか。誰かが住みたいのか。売却代金を今後の生活へ使うのか。家族側の都合だけでなく、所有者本人が何を望んでいるかを最初に聞きます。
家族にとっての正解は、査定額だけでは決まりません。
親が自宅へ戻る可能性はあるのか。誰かが住みたいのか。土地の一部を残したいのか。売却代金を今後の生活へ使うのか。
家族にとっての正解は、査定額だけでは決まりません。
親名義の家なら、子どもだけで売却を決めることはできません。まず所有者本人の意思を確認します。施設へ入った親の家については、遠方から売却を進める確認手順でも詳しく説明しています。子どもが窓口になる場合の委任や名義変更は、親名義の家を売る前の確認項目に分けて整理しました。
2. 登記名義と、判断できる状態かを確認する
登記事項証明書を取り、所有者名と住所を確認します。相続が起きているなら、相続人、遺言書、遺産分割、共有者も整理します。
土地が親の所有ではなく借地の場合は、地主へ連絡する前に、借地契約・名義・地代・譲渡条件の確認順も分けて確認します。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。法務省の案内では、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則とされています。
住所や氏名の変更登記も2026年4月1日から義務化されました。昔の住所のままになっていないかも確認します。
本人の意思確認が難しい場合は、家族や仲介会社だけで結論を出しません。裁判所の案内では、成年後見人などが本人の居住用不動産を処分する場合、家庭裁判所の許可が必要になるとされています。
3. いつまでに決める必要があるか書き出す
急いで売らなくてもよい家はあります。一方で、施設費、管理費、住宅ローン、税金、建物の傷みなど、待つほど負担が増える家もあります。
「いつか考える」では進みません。
- 親が戻る可能性をいつ判断するか
- 家族が管理できるのはいつまでか
- 毎月いくら負担しているか
- 相続や税務の確認期限はいつか
を一枚にまとめます。
相続した空き家の3,000万円特別控除には、売却時期、家屋の状態、利用状況など複数の要件があります。国税庁の案内を確認し、適用を考える場合は売出し前に税理士へ相談します。
4. 捨てる前に、家と荷物を記録する
室内、外観、庭、物置を写真に残します。登記資料、購入時の図面、固定資産税の書類、建築関係の資料、修繕履歴も集めます。
私は、修繕履歴を丁寧に残している家を見ると、この家を大切にしてきたことまで買主へ伝えたいと思います。
きれいな言葉を足すのではなく、いつ、どこを直したかという事実を伝えます。買主が判断する材料になるからです。
5. 残す・貸す・売るを、現実の負担と一緒に比べる
残すなら、誰が住み、誰が管理費や修繕費を負担するのか。
貸すなら、賃貸需要、改修費、管理方法、空室になったときの負担はどうするのか。
売るなら、一般の買主へ仲介で売るのか、期限を優先して買取を使うのか。建物を残すのか、解体するのか。
「思い出があるから残す」「誰も住まないから売る」だけでは決め切れません。気持ちと、続けられる管理の両方を見ます。
6. 想定する買主と、後で問題になる条件を出す
買主が最初に見るのは、立地、広さ、築年数、駅までの距離、道路などです。その後、室内状態、修繕履歴、引渡条件を確認します。
売主側は、分かる範囲で次の情報を先に出します。
- 前面道路が公道か私道か
- 私道持分や通行・掘削の条件
- 境界、越境、高低差、擁壁
- 増築や未登記部分
- 雨漏りや配管など把握している不具合
- 過去の出来事など告知が必要な事項
査定額を高く見せるために不利な話を後へ回すと、契約直前や契約後に問題になります。
担当者を選ぶときも、金額だけではなく、誰へ、どう売るのかを聞いてください。査定額が高すぎるときの見分け方で、比較する項目を整理しています。
7. 必要な作業だけを、判断できる人へ頼む
不動産会社がすべてを判断するわけではありません。
- 売り方と想定買主は、不動産仲介担当
- 相続、住所、抵当権などの登記は、司法書士
- 境界、面積、分筆は、土地家屋調査士
- 譲渡所得や特例は、税理士
- 後見、相続争い、契約上の紛争は、弁護士や家庭裁判所
- 片付けと処分は、買取業者や許可を持つ処分業者
へ確認します。
担当者が「全部うちで大丈夫です」と言うかどうかより、分からないことを分からないと言い、必要な専門家へつなげるかを見た方がよいと思います。
遠方なら、現地で会う場面とオンラインを分ける
遠方の実家でも、鍵の預かり、室内確認、撮影、購入希望者の案内、反響報告は仲介担当者へ任せられます。
電子契約を使えば、来店せず契約を進められる場合もあります。国土交通省の案内では、相手方の承諾などの条件を満たせば、不動産取引の書面を電磁的方法で提供できるとされています。
私は電子契約を実務で数多く扱っています。移動と書類の負担を減らせるのは間違いありません。
ただし、オンラインで契約できることと、会わずに担当者を決めてよいことは別です。
自分や親の大切な資産を預けます。可能なら最初に一度会い、不利な条件も説明するか、質問へごまかさず答えるか、自分たちの事情を聞いているかを確認した方がよいです。
小金井市の実家で追加して見ること
小金井市で解体や耐震改修を考える場合は、工事契約を結ぶ前に、小金井市の実家じまいで確認したい助成制度の対象と申請時期を確認します。制度があることと、自宅が対象になることは分けて考えてください。
確認の基本順序は、地域が変わっても同じです。ただ、小金井市では、道路種別、私道、高低差、擁壁、ハザード、敷地形状などを個別に見ます。
町名だけで価格や安全性を決めつけず、公開資料、役所調査、現地確認を合わせます。
小金井市には、空き家の売買、賃貸、法律、登記、税務などの無料相談窓口があります。相談先によって扱う内容が違うため、登記、税、管理、売買のどれを相談したいかを先に決めておくと話が早くなります。
今日やるのは3つだけでよい
実家じまいを一日で終わらせる必要はありません。
今日やるなら、次の3つです。
- 登記事項証明書を取り、所有者名と住所を見る
- 誰が住むのか、管理するのか、費用を負担するのか、いつまでに決めるのかを書き出す
- 荷物を捨てる前に、室内、外観、図面、修繕履歴を写真で残す
ここまでできれば、不動産会社へ「いくらですか」と聞くだけではなくなります。
残す、貸す、仲介で売る、買取を使う、解体する。その中から何を比べ、どの費用を先にかけるべきかを質問できます。
まとめ
実家じまいは、家を空にする作業ではありません。
所有者本人の意思を確認し、家族が守りたいものと現実の負担を並べ、残す、貸す、売る、解体する順番を決めることです。
片付けも、解体も、測量も、必要になることはあります。ただ、それが本当に必要かは、誰が買うのか、どの売り方を選ぶのかで変わります。
私は、元へ戻せない作業を先に勧めません。売主が何を守りたいのかを聞き、その気持ちと現実の条件が両方残る方法を比べます。
よくある質問
実家じまいは、まず何から始めればよいですか？
所有者本人の意思、登記名義、家族の方針、いつまでに決める必要があるかを確認します。荷物の処分や解体は、その後です。
実家の荷物は全部捨てた方がよいですか？
査定前に全部捨てる必要はありません。写真で記録し、残す物、重要書類、専門業者へ見せる物、後で処分する物に分けます。
古い実家は、解体してから売った方がよいですか？
一律には決められません。中古戸建てや古家付き土地として探す買主もいます。建物を残した場合と、更地にした場合の買主、価格、費用を比べてから決めます。
遠方に住んでいても実家じまいを進められますか？
進められます。鍵の預かり、現地確認、撮影、案内、反響報告は仲介担当者へ任せられます。契約や引渡しも、電子契約や司法書士の事前確認で遠隔対応できる場合があります。
家族の意見がまとまらないまま、査定だけ頼んでもよいですか？
現況の価格目安を知るための査定はできます。ただし、売却や解体など元へ戻せない判断は急がず、誰の意思で、何を残したいのかを家族で整理します。
この記事の方針と書き手については、運営者情報をご覧ください。
