専任媒介契約の期間は3か月以内｜更新しないで不動産会社を変える前の確認

専任媒介契約の3か月が近づいたとき、更新するかどうかを担当者との相性だけで決めるのは危険です。見るべきなのは、3か月で何をしたか、買主の反応がどこで止まったか、次の3か月に何を変えるかです。

専任媒介契約の期間は3か月以内です。満了のたびに売主から申し出て更新する仕組みで、自動更新はできません。更新しなければ、契約は期間満了で終わります。

ただし、満了を待たずに解除する話は別です。まず契約書の期間と解除条項を見て、満了時に更新しないのか、途中で解除したいのかを分けて考えてください。

この記事では、不動産会社を変えること自体を勧めません。更新、販売条件の見直し、会社変更のどれを選ぶにしても、売主が根拠を持って決めるための確認順を、売却実務で見ている点から整理します。

専任媒介契約は3か月以内。更新は売主の申し出が必要

国土交通省の「媒介契約制度の施行等について」では、専任媒介契約の有効期間は3か月を超えない範囲とされています。更新は契約満了時に売主の申し出によって行い、自動更新の特約は認められていません。

不動産流通推進センターの解説でも、最初の契約時にあらかじめ更新を申し込んだことにする扱いや、自動更新の特約は無効と説明されています。

つまり、「一度専任媒介を結んだら、断らない限り続く」という契約ではありません。3か月は最長期間であって、売主が販売活動を見直す区切りでもあります。

満了前に取り出すのは「3か月分の記録」

更新するかを考える前に、担当者の印象ではなく、残っている記録を同じ机に並べます。

ここで必要なのは、きれいな報告書ではありません。「広告を出した」という事実と、「その広告で閲覧や問い合わせがどう動いたか」がつながっていることです。

専任媒介の報告は2週間に1回以上。回数だけでなく中身を見る

国土交通省の同通知では、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、2週間に1回以上、業務の処理状況を売主へ報告することとされています。報告内容には、指定流通機構への登録、広告など相手方を探すために行った措置、問い合わせの状況が含まれます。

ただ、売主が更新を判断するには、回数を満たしたかだけでは足りません。「問い合わせはありませんでした」で終わるなら、なぜ反応がないと考えるのか、広告や価格をどう直すのかが分からないからです。

報告の役目は、担当者が仕事をした記録を残すことだけではありません。売主が、価格を変えるのか、見せ方を直すのか、同じ会社にもう一度任せるのかを決める材料にすることです。

売れない3か月を、反響の5段階に分ける

私は「3か月売れなかった」という結果だけでは、すぐ値下げとは決めません。買主の反応を、露出、閲覧、問い合わせ、内見、申込みの5段階に分けます。

露出そのものが少なければ、広告や他社への情報の届き方を確認します。閲覧はあるのに問い合わせがなければ、価格、写真、物件説明、条件の見せ方が候補です。内見までは入るのに申込みがなければ、内見後の感想を集め、現地で比較された弱点を探します。

この切り分けをせずに値下げだけをしても、写真や説明で止まっていたら問題は残ります。反対に、価格が主な壁なのに広告だけを変え続けても動きません。詳しい見方は、戸建て売却の反響が止まった場所を確認する記事にまとめています。

私が「3か月たったから値下げ」と決めない理由

最近、約3か月間売却を任せ、内見は一度だけで、販売活動や内見後の報告を受けていないと話す売主さんに会いました。広告写真の撮り方にも不安があり、最初に聞いた価格の説明と、その後に聞いた価格の説明も大きく違ったため、不信感から媒介を終えたという話でした。

ここには大事な境界があります。私は前の媒介契約書も、報告のメールや電話の履歴も見ていません。売主さんは専任媒介だったと思うと話していましたが、契約種別も確認できていません。したがって、前の会社に報告義務違反があったとは断定できません。

それでも、売主さんが「何をしてくれたか分からない」「なぜ価格の説明が変わったか分からない」という状態では、更新するにも値下げするにも根拠が足りません。会社を変えれば必ず売れるとも言えません。家の状態、周辺の競合、売主さんの期限をもう一度そろえ、次に試すことを具体化する必要があります。

この経験から、私は会社名や査定額の高さよりも、「次の3か月に何をするかを説明できるか」を見ます。高すぎる査定額を見分ける記事でも、査定額と売れる価格を分けて考える理由を書いています。

更新・条件変更・会社変更は、次の一手で比べる

会社を変えるかどうかの基準は、「3か月で売れたか」だけではありません。売れなかった理由をどこまで確かめ、次に何を変えるかを売主へ説明できるかです。

更新しないと決めたときの順番

• 媒介契約書で、契約種別、満了日、更新、解除の条項を確認する
• 行き違いを避けるため、更新しない意向を満了前に書面やメールで伝える
• これまでの業務報告、広告、問い合わせ、内見後の感想を時系列で整理する
• 対応中の問い合わせや内見予定があるなら、その扱いを確認する
• 満了後に別の会社へ依頼する場合は、前の査定額を引き継ぐだけでなく、物件と市場を調べ直してもらう

満了を待たずに解除したい場合は、同じ話ではありません。解除できる条件や費用の扱いは、契約条項と実際の経緯で変わります。一律に「いつでも無料でやめられる」とは考えず、契約書とやり取りをそろえて確認してください。争いがある場合は、所在地を管轄する宅建業の相談窓口や法律の専門家へ、資料を見せて確認する範囲です。

売却全体の段取りを確認したい場合は、実家売却の流れを整理した記事も参考になります。

3か月は、不動産会社ではなく売主が次を決める区切り

専任媒介契約は3か月以内で、更新は売主の申し出が必要です。だからこそ、満了前に見るのは「売れたか、売れなかったか」だけではありません。

3か月で何をしたか。買主はどこで止まったか。次の3か月に何を変えるか。この三つが説明できるなら、更新する理由があります。説明できないなら、販売条件や依頼先を見直す材料になります。

報告は、不動産会社の活動記録である以上に、売主が次の判断をするためのものです。私はそこまで含めて説明できるかを、更新の基準にしています。