家を売ろうとして現地を見てもらったら、「隣のブロック塀がこちらへ入っています」と言われた。
こうなると、売れないのではないか、すぐ測量しないといけないのか、隣の方に撤去を頼むべきかと不安になると思います。
ただ、私は越境が見つかっただけで、すぐに売却を止めるとは考えません。先にやるのは、誰の何が、どちらへ越境しているのかをはっきりさせることです。
同じ「越境」でも、隣の塀がこちらへ入っている場合と、こちらの屋根や配管が隣へ出ている場合とでは、話が違います。測量や覚書の話は、その後です。
私が契約の場で説明したブロック塀の越境
以前、売買契約の場で、隣地側のブロック塀が売買対象の土地へ越境していることを買主へ説明したことがあります。
塀は見えているものです。それでも、外から見ただけで、どこが境界なのかまでは分かりません。資料と現地を合わせて見て、初めて「隣の塀がこちらへ入っている」と説明できます。
このとき大事なのは、「少しだから問題ないでしょう」で流さないことです。
買主からすれば、契約した後に初めて聞くのと、契約前に内容を理解して買うのとでは、まったく違います。すぐに撤去できないのであれば、その状態をどう引き継ぐのかまで整理しておく必要があります。
最初に「越境」と「被越境」を分ける
まず確認したいのは、次の三つです。
- 越境している物は何か
- その物は誰の所有物か
- どちらの土地から、どちらの土地へ出ているか
隣の塀がこちらへ入っているなら、こちらは越境を受けている側です。反対に、こちらの屋根のひさしや雨どい、配管などが隣へ出ていることもあります。
ここが曖昧なまま「越境を直します」と約束してしまうと、自分だけでは動かせない物まで売主の責任で直す話になりかねません。
現地で指摘を受けたら、まず写真と位置を確認し、不動産会社に「誰の何が、どちらへ出ている話ですか」と聞いてください。言葉を一つ足すだけですが、その後の整理がかなり変わります。
境界標だけで決めず、手元の資料を集める
次に見るのは境界の資料です。
確定測量図、地積測量図、公図、以前の売買契約書、隣地との確認書など、家に残っているものをいったん集めます。古い家では、現在の状況に合う資料がそろっていないことも珍しくありません。
法務局が説明しているとおり、登記上の土地を区切る「筆界」と、所有権の範囲を示す「所有権界」は、必ずしも同じとは限りません。だから、現地の塀や境界標を見ただけで結論を出さず、資料と現地を照らして考えます。
資料が見つからないからといって、その日のうちに確定測量を依頼する必要はありません。売り方や買主の利用目的によって、売却前にどこまで確定させる必要があるかは変わります。
先に費用をかけるのではなく、何が分かっていて、何が分かっていないのかを不動産会社と整理する方が先です。
すぐ撤去できないなら、覚書で将来の扱いを決める
越境物が見つかっても、すぐに撤去できるとは限りません。
たとえば、隣のブロック塀を動かすには隣地所有者の協力が必要です。建物の一部なら、今すぐ壊すより、将来の建替えや改修の時期に解消する方が現実的なこともあります。
そのような場合に、越境の事実と将来の扱いを文書で確認する方法があります。一般に覚書や確認書と呼ばれるものです。
ただし、覚書を一枚作れば何でも解決するわけではありません。誰が内容を確認したのか、売却後も引き継ぐ内容になっているか、買主や金融機関がその条件で受け入れるかは別に確認します。文面は不動産会社だけで決めず、必要に応じて土地家屋調査士や弁護士にも確認した方が安全です。
私は「覚書を取れば売れます」と先に約束するより、資料と現地を確認したうえで、今できる解消と将来に残す条件を分けて考えます。
買主への説明は契約直前まで残さない
不動産流通推進センターには、確定測量図のある土地でも、境界線上の塀の越境を現地と図面で十分に確認せず、買主への説明が遅れた事例が掲載されています。
売主にとって小さく見える越境でも、買主が家を建て替える、塀を作り直す、住宅ローンを使うとなれば、判断材料になります。
そのため、分かった事実は契約当日に初めて出すのではなく、販売を始める段階で不動産会社へ伝えてください。
伝える内容は、少なくとも次の範囲です。
- 何が、どちらへ越境しているのか
- どの資料で確認したのか
- 隣地との確認書や覚書があるか
- 売却前に解消するのか、現状のまま引き継ぐのか
- 将来の撤去や建替え時の扱いをどうしているか
分からないことは、分からないまま隠さずに整理します。確認できていないことまで「問題ありません」と言う方が、後で困ります。
越境が見つかったときの確認順
私なら、次の順番で進めます。
- 誰の何が、どちらへ越境しているのかを現地で確認する
- 測量図、過去の契約書、隣地との確認書を集める
- 資料と現地が合っているか、不動産会社や専門家と確認する
- 売却前に解消する範囲と、現状のまま引き継ぐ範囲を分ける
- 買主へ説明し、必要な内容を契約条件へ反映する
越境があるから、すぐ売れないという話ではありません。
一方で、見えている塀だから大丈夫だろうと後回しにしていい話でもありません。測量や撤去へ急ぐ前に、まず事実と資料をそろえる。そこまでできれば、売り方の選択肢を落ち着いて比べられます。
売却前の判断を全体から確認したい方は、次の記事も参考にしてください。
実家の片付けや名義を含めて順番を整理したい場合は、こちらで全体の流れをまとめています。
参考にした資料
境界線上の塀の越境とその説明をしなかった売主、媒介業者の責任
よくある質問
Q. 越境がある家でも売却できますか？
越境があるだけで売却できないと決まるわけではありません。越境物と方向、境界資料、隣地との合意、買主へ引き継ぐ条件を確認したうえで売り方を決めます。
Q. 売却前に確定測量は必ず必要ですか？
すべての売却で一律に必要とは限りません。手元の資料、売買条件、買主の利用目的などによって変わります。先に不動産会社や土地家屋調査士へ、何を確認するための測量なのかを聞いた方がいいです。
Q. 越境の覚書があれば問題ありませんか？
覚書は、越境の事実や将来の扱いを確認する手段の一つです。ただし、内容が売却後も引き継がれるか、買主や金融機関が受け入れるかは別に確認が必要です。
Q. 隣地へはいつ話せばいいですか？
越境物と境界資料を確認し、何を相談するのか整理してからの方が話しやすくなります。所有者同士だけでこじれそうな場合は、最初から不動産会社、土地家屋調査士、弁護士などを通す方法も検討してください。
この記事の方針と書き手については、運営者情報をご覧ください。
